Последнее заседание ЦБ РФ в этом году запланировано на 20 декабря, и регулятор несколько раз давал понять, что ключевую ставку могут снова повысить на 1–2 пункта. А так как инфляция всё ещё растёт, то нельзя исключить, что «игра на повышение» продолжится и в следующем году.
Дойдёт ли ставка до 25% и начнёт ли всё-таки Центробанк во втором полугодии её снижать, пока не ясно. Но финансовые организации, похоже, готовятся к худшему: некоторые крупные банки снова ужесточили условия по рыночной ипотеке.
В частности, Сбербанк, который занимает половину ипотечного рынка, недавно поднял ставки на 3,5 п. п.: на новостройки они выросли до 28,4% годовых, а на вторичку — до 28,1%.
Вероятно, скоро о повышении объявят и другие банки, после чего уровень рыночной ставки максимально приблизится к 30%. А если убрать дисконты, которые банки дают зарплатным клиентам, при повышенном первоначальном взносе, за проведение электронной сделки и в ряде других случаев, то и превысит его.
Между тем для рыночной ипотеки заградительным считается уровень ставки выше 15%, поэтому колебания в несколько процентных пунктов, похоже, уже не имеют решающего значения и перестают влиять на спрос.
Мы узнали у экспертов, стоит ли попрощаться с ипотекой как с механизмом покупки жилья, как люди выходят из ситуации и приведёт ли всё это к падению цен.
Ипотечный стандарт: субсидируемые ставки и траншевая ипотека под угрозой?
Центробанк давно был недоволен схемами от застройщиков и банков: субсидируемыми ставками, траншевой ипотекой, рассрочкой с трансформацией в ипотеку, размещением средств на аккредитивах.
Однако они позволяли купить жильё при высоких ипотечных ставках, причём программы действовали не только на первичном, но и на вторичном рынке, пусть и не в полном объёме.
Но с 1 января 2025 года банки смогут выдавать жилищные кредиты только в соответствии со специальным ипотечным стандартом, который создан для защиты прав и интересов заёмщиков.
Из текста проекта следует, что банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными.
Ограничения коснутся и условий кредита: его срок не должен будет превышать 30 лет, размер — 80% стоимости жилья, а возраст заёмщиков к концу выплаты ипотеки — 65 лет у мужчин и 60 у женщин.
Приведёт ли сокращение объёмов ипотеки к падению цен на жильё?
На рынке сейчас сошлось много факторов, которые должны по сути привести к снижению цен на жильё:
- высокая ключевая ставка;
- быстро исчерпывающиеся лимиты госпрограмм;
- рост предложения за счёт продажи банками жилья заёмщиков, которые больше не могут обслуживать ипотеку;
- масса достраивающихся жилых комплексов с нераспроданными квартирам
Также надо учесть, что издержки застройщиков только растут: дорожают строительные материалы, техника, оборудование, услуги, рабочая сила и так далее. Может подорожать и проектное финансирование, так как при низком спросе девелоперы просто не смогут наполнять счета эскроу до требуемого уровня. Так что можно сказать, что некоторое снижение цен на рынке, особенно первичном, будет, но сильного падения точно не произойдёт.
Может ли переток денег с депозитов в недвижимость снизить интерес покупателей к ипотеке?
По данным Банка России, на депозитах сейчас хранится более 50 трлн рублей. Теоретически значительная часть этих денег при снижении цен на недвижимость или появлении новых привлекательных предложений может выплеснуться на рынок и окончательно уронить интерес к ипотеке.
Подитожим, многие эксперты считают, что отечественная экономика переживает сложные времена. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что новые меры поддержки ипотеки появятся только после снижения инфляции, т.е. о новых льготных госпрограммах, которые могли бы поддержать первичный рынок, речь уже не идёт — сохранилось бы на прежнем уровне финансирование действующих.
Вместе с тем в условиях всеобщего подорожания не стоит полагать, что высокие ипотечные ставки компенсируются снижением цен на жильё. Так что в начале 2025 года мы будем наблюдать снижение роли ипотеки на рынке недвижимости, хотя полного отказа от неё ожидать не стоит. Ситуация изменится после замедления темпов инфляции и снижения ключевой ставки.
